Steiermärkische Rechtsanwaltskammer
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Mietrecht

Eines der elementarsten Bedürfnisse ist ein „Dach über dem Kopf“. Während im ländlichen Bereich die Wohnversorgung großteils über Eigenheime erfolgt, sind Mietverträge im urbanen Bereich gang und gäbe.

Weil mietrechtliche Belange einen Großteil der Bevölkerung tangieren, hat die Politik hier auch permanent gestaltend eingegriffen; es kommt laufend zu Gesetzesänderungen.

Der „Kündigungsschutz“ fand seinen Ursprung beispielsweise schon in der Zeit gegen Ende des Ersten Weltkrieges als Inflation einerseits und die Probleme der Kriegswitwen andererseits, zu sozial unerträglichen Kündigungen führten.

Heute muss der Mieter, um Rechtsfragen lösen zu können, vorerst unterscheiden, ob auf sein Bestandverhältnis lediglich die Normen des ABGB (seit 1812 in Kraft) oder die Normen des MRG anwendbar sind.

Die Sache wird deshalb noch komplizierter, weil auf gewisse Mietverträge das MRG nur teilweise anzuwenden ist. Letztlich gibt es noch andere Gesetze, wie zB das Kleingartengesetz, das Sportstättenschutzgesetz oder das Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz, welche vielleicht auch zu beachten sind.

Erst jüngst – durch die beiden „Klauselentscheidungen“ aus dem Jahre 2006 und 2007 – ist die Sache noch einmal komplizierter geworden, zumal man nunmehr auch zu differenzieren hat, ob die Privilegien des KSchG – im Wesentlichen für Wohnungsmieter, welche einem gewerblichen Vermieter gegenüberstehen – zu berücksichtigen sind.

Während man früher der Meinung war, dass das Mietrecht auf Grund von sozialen Überlegungen ein „Recht der Mieter“ war, weiß man heute, dass Mietrecht ein „Recht der Wissenden“ ist.

Wenn Sie mietrechtliche Probleme haben, sollten Sie sich daher jedenfalls an Ihren profunden Berater – also den Rechtsanwalt Ihres Vertrauens – wenden. Ihr Rechtsanwalt hilft Ihnen nicht nur bei der Frage, welche mietrechtlichen Normen anzuwenden sind, sondern ist insbesondere auch auf Grund seiner Erfahrungen im gerichtlichen Mietrechtsprozess der qualifizierte Vertragserrichter.

In mietrechtlichen Angelegenheiten gibt es eine Vielzahl von Fragen, die durch Ihren Rechtsanwalt abzuklären sind:

  • Welcher Mietzins kann gesetzeskonform vorgeschrieben werden?
  • Ist dieser Mietzins überprüfbar und können Überzahlungen rückgefordert werden?
  • Wer ist verantwortlich für die Instandhaltung des Mietgegenstandes und wie kann eine derartige Instandhaltung gegenüber dem Vertragspartner durchgesetzt werden?
  • Welche Veränderungen im Bestandobjekte sind zulässig?
  • Welche Investitionen erhalte ich bei Rückstellung des Mietgegenstandes (teilweise) ersetzt?
  • Wie kann ich mein Mietverhältnis beenden; muss ich hiezu Formvorschriften beachten und gilt es bereits bei Vertragsabschluss entsprechende Vorkehrungen zu treffen?
  • Kann ich mich erfolgreich gegen einen Aufkündigung wehren; genieße ich Kündigungsschutz?
  • Bin ich Haupt- oder Untermieter?
  • Kann ich als (Schein-) Untermieter Hauptmieterstellung erlangen?

 

 

Wohnungseigentumsgesetz

Die Wohnversorgung im städtischen Bereich durch eine sogenannte „Eigentumswohnung“ wird immer beliebter. Dies hat der Gesetzgeber früh erkannt und bereits knapp nach Ende des Zweiten Weltkrieges ein Wohnungseigentumsgesetz geschaffen.

Unser nun zu Anwendung kommendes WEG 2002 fußt im Wesentlichen auf dem WEG 1975. Wohnungseigentum bedeutet jedenfalls, dass man gemeinsam mit anderen Personen Miteigentümer – also Mitglied einer Rechtsgemeinschaft – ist. In unserem WEG ist daher der Willensbildung unter Berücksichtigung demokratischer und partnerschaftlicher Grundsätze breites Augenmerk gewidmet.

Es wird zwischen ordentlicher und außerordentlicher Verwaltung unterschieden. Davon abhängig sind auch die zu erreichenden Mehrheiten, welche sich nach dem jeweiligen Miteigentumsanteil – also keinesfalls nach Köpfen – errechnen.

Der Gesetzgeber hat – da es sich beim Wohnungseigentumsrecht doch um eine äußerst sensible Materie handelt – auch darauf geachtet, dass Minderheitseigentümer in essentiellen Belangen besonders geschützt werden; oft steht die Möglichkeit offen, das Gericht – und zwar im günstigeren Außerstreitverfahren – anzurufen und Regelungen zu finden, welche „recht und billig“ sind.

Während Ehegatten schon seit Dekaden gemeinsam Wohnungseigentümer sein können, hat der Gesetzgeber nunmehr im WEG 2002 auch anderen Partnerschaften – seien dies nun (gleichgeschlechtliche) Lebensgemeinschaften oder Wirtschaftsgemeinschaften – die Möglichkeit geboten, gemeinsam Wohnungseigentümer zu werden.

Besonderes Augenmerk gilt in diesem Bereich den Regelungen bei Auflösung einer derartigen WE-Partnerschaft. Im Todesfalle gilt prinzipiell der Grundsatz der Anwachsung. Man ist jedoch gut beraten – auch hier wenden Sie sich an Ihren Rechtsanwalt als kundigen Vertragsverfasser – Regelungen zu treffen, um den überlebenden Partner nicht durch hohe Ausgleichszahlungen zu belasten.

Dem Gesetzgeber ist es nicht verborgen geblieben, dass das Baugewerbe und Baunebengewerbe in den letzten Jahres besonders krisengeschüttelt ist. Im Wohnungseigentumsgesetz (aber auch im Bauträgervertragsgesetz) finden sich daher Normen, welche den Wohnungseigentumsbewerber – also jene Person, die gerade damit befasst ist, eine (im Bau befindliche) Eigentumswohnung zu erwerben – im Konkursfall des Bauherrn (Wohnungseigentumorganisators) besonders zu schützen. Die notwendigen Vorkehrungen bei Vertragserstellung im Zuge des Ankaufs einer Eigentumswohnung und bei Erstellung eines Anwartschaftsvertrages trifft für Sie Ihr Anwalt.

Letztlich ist es auch Ihr Anwalt, der Ihre Ansprüche gegen Ihren Hausverwalter – sei es auf Rechnungslegung, Rücklagenbildung, Vorausschau notwendiger Arbeiten oder Enthebung – durchsetzt.

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